大田区の外国人滞在施設経営事業特定認定手続き代行、簡易宿所申請手続き代行

投資家の見た民泊条例とAirbnb 1/2

民泊は投資としても注目されています。

そこで今回は投資に関する著作も多い個人投資家に話を聞いてみました。

※このインタビューは平成28年1月に行われたものです。

-不動産投資の観点から見て、今回の民泊条例を利用した不動産投資についてどう考えるか。

一般的に普通借家で賃借するよりも民泊、Airbnb化するのが高収益だといわれて久しいです。

誰でも簡単に始められる副業として民泊が認知されたこともあり、参入者は飛躍的に増えました。そのため、競争激化により2016年1月現在では赤字で廃業するホストも出てきています。

民泊も、零細企業の立ち上げと同様にビジネスであり、必ずしも長期安定的に収益が見込めるものとは限らない点に注意が必要です。ホテル業を開業するのと類似のリスクがあることを認識しなければなりません。

特に個人ホストによる小規模物件の運用は激戦であり、大規模に運用している業者ホスト(多くは不動産賃貸業者や管理業者)には品質、効率、収益率ともに勝つことは難しいと言えるでしょう。

あくまで不動産利用の基本シナリオは普通借家。Airbnbなどは追加的収益だと考え、それがなくても成立する投資プランをたてるべきです。

-1月末から大田区で民泊条例の運用が開始される中、通常の賃貸よりも利回りが良いことが強調されているように思うが、ヤミ民泊、6泊7日の最低滞在日数、近隣住民への周知、犯罪リスク、分譲マンションの管理規約の問題など課題が多い状況で、大田区で特定認定を取得して不動産を運用することのメリット、デメリット、リスクをどう見ているか。

大田区の民泊条例は骨抜き感が強いですね。他に先駆けて作られた条例であるだけに残念です。

Airbnbでは6泊7日の宿泊者は少数派であるため、公式に認可を取得するとユーザーの利用実態に合わず、収益性を保った上での運用は困難となる計算です。

一般ホテルでも6連泊の縛りがあれば、ほとんどのホテルが収益的に成り立たないことは容易に想像が付くでしょう。

そのため、今の規制では、個人の家が本当に余っていて、「少しでもお金になればよく、外国人と交流したい」という用途しか満たしません。ある意味では、規制強化であるともいえる縛りです。

特定認定をとるメリット、デメリットについては、とらないで運用することが違法である限り、とらないメリットを論じるべきではありません。

とるメリットは遵法に運用ができるという点で、トラブルが発生した際にもオーナーやオペレータの責任が限定されることです。

近隣からクレームが生じた際にも適法に運用していることを説明でき、クレームとなった事象を是正すれば済みます。

すなわち、クレームにより廃業する必要がありません。適法に運用していることは事業継続性という観点で非常に重要です。

同様の理由で管理組合の規定を遵守すること、民泊への転貸がオーナーにより公認されている物件のみに絞って運用することは重要です。

法令遵守は、民泊に限らず権利を扱うビジネスにおいては最重要です。それは不動産価値の本質は法律による権利の付与と制限であるからです。

リスクについては、大田区に限らないが、一般的な普通借家と違い、トラブル事例、警察稼働事例、判例ともにないため、未知のトラブルを自分で解決していかなければならない点、また、どこまでの施策をすれば、オペレータやオーナーの法的責任を満たしているかの事例も相談窓口もない点でしょう。

-不動産業者の中には、分譲マンションではなく、民泊専用のマンションを1棟売りしようとしているところもあると聞くがこれについてどう見ているか。

近隣への悪影響を最小限に抑えるという点では、物理的に近隣とは独立している、民泊専用一棟マンションは非常に理にかなっています。

外国人専用ホテルと同様の意味合いをもつ、今までの日本地図にはなかった「新しい施設」です。経済的、また運用面での合理性は非常に高い。

将来的にはこのような物件が増え、不動産業者による運用選択肢の一部になる可能性はあるでしょう。個人では、そこまで大規模な施設を適切に維持して長期運用していくことは難しいと考えます。

しかし、法律での民泊に対する明確な定めがない現在では、民泊による超過収益がなくても、普通借家だけで採算のとれる価格で物件価値を評価するのが安全です。

一棟物件を買って民泊をはじめようとした矢先に法律で禁止されるという可能性は排除できません。

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