大田区の外国人滞在施設経営事業特定認定手続き代行、簡易宿所申請手続き代行

“都市型民宿”のススメ

民泊は宿泊施設の不足と訪日外国人の増加を背景として、大きなビジネスチャンスとして話題になっています。

行政書士法人シグマにも多くの方から「旅館業の許可を取得して合法的に民泊を始めたい」というお問い合わせ、ご相談を頂いています。

しかし、それらの中で実際に旅館業許可の申請まで辿り着くケースは、非常に少ないのが現実です。

そのようなケースを多く見てきた中で、比較的実現可能性の高い選択肢として、建物を新築して「都市型民宿」とでもいうような形態で運営するということを提案しています。

既存建物の転用はハードルが高い

我々に寄せられるご相談の中で多数を占める旅館業許可申請まで至らないケースのほとんどが、マンションやオフィスビルといった既存の建物を転用して旅館業許可を取得しようとしているケースです。

このようなケースで許可の取得まで至らない理由としては大きく分けて2つあり、ひとつは「検査済証や構造計算書等の不足により、用途変更が非常に困難な場合」で、もうひとつは「用途変更にかかる費用が想定よりもかなり大きい場合」です。

特に後者に関しては、「民泊は初期投資が少なくて済む」という話が流布されてしまっているため、民泊を始めようと考えている方の費用感と、実際に必要になる費用の間に大きな乖離が生じていることが大きな要因となっているように思います。

ただし、既存建物の転用であっても、費用をかければ旅館業の許可を取得することは充分可能です。

しかしそれは「オフィスビルの一部をビジネスホテルにする。」というのと同じレベルの話であり、「マンションに空き室があるから、ちょっとリフォームして宿泊施設にする。」という感覚だと、桁違いの費用が必要ということになり断念する可能性が高いです。

なお、特区民泊であれば比較的初期投資を抑えられる可能性はありますが、実施地域が限定的なこと(東京都では大田区のみ)と、現在検討されている最低滞在日数の緩和が実現しなければ採算を採るのが難しいという問題があります。

“都市型民宿”のススメ

このことから、我々が合法民泊の選択肢として提案しているのが「都市型民宿」と呼べるような形態です。

これは我々が勝手にそう呼んでいるだけなので、特に定まった定義があるというわけではありませんが、建物の一部に運営者が住んでいて、それ以外の部分が宿泊施設になっているという民宿のような形態を便宜上そう呼んでいます。

特にその中でも、建物を新築するような形態を、許可取得の観点からもオススメしています。

とは言え、どんな場合でもこの形態が向いているわけではありません。

例えば、「土地を購入して家を建てたいが、自己使用部分以外で収益を上げたい」というケースでは、この「都市型民宿」が向いていますが、「法人の事業のひとつとして合法民泊を運営したい。」という場合だと向いていない面もあります。

運営者居住のメリット

都市型民宿では、運営者が同居しますが、このことによるメリットは意外と多いです。

まず、基本的に旅館業を運営する施設では、簡易宿所であっても運営者が常駐しなければならないという自治体が多いですが、運営者が施設に居住するわけですから、この問題は比較的簡単にクリアできます(旅行に行くのが難しい等の問題はありますが。)。

また、民泊で問題となりがちな近隣住民との間に起きる可能性のある騒音問題、ゴミ問題や非常時の対応に関しても、運営者が同居することでしっかりと目配せすることができるため、未然に防ぎやすいと考えられます。

これらによって運営を外注しなくて済むという点は、収益性の面からも一定のメリットがあると言えるでしょう。

さらに、副次的なものではありますが、居住しつつ宿泊させることから、外国人を含む様々なバックグラウンドを持った方と触れ合えるということも人によっては大きなメリットとなるのではないでしょうか。

新築のメリット

建物の転用が難しいというのは上述したとおりですが、それに比べると建物を新築する場合には用途地域の問題が無ければ、ほぼ確実に旅館業許可を取得することができます。

なぜならば、当初から許可取得を念頭に入れた建物は、直線的かつ確実に許可要件に適合するように建てることができるからです。これにより、建物転用の最大の難関である用途変更および法令適合のための工事の問題を考えなくて済みます。

おわりに

このように「都市型民宿」には多くのメリットがあります。

もちろん、その一方で居住するため宿泊施設として使える面積が減る、建物を新築するための土地が必要などといったデメリットが存在します。

また、民宿やペンションのように食事を提供するのであれば飲食店営業許可が必要なことにも注意が必要です。

そのため全てのケースで「都市型民宿」が最適なわけではありませんが、一定の条件を満たした場合には、非常に有力な合法民泊の選択肢になるのではないでしょうか。

また、現在検討されている民泊新制度においては、家主同居型は、家主不在型に比べて規制が緩くなると見込まれていますのでその点でも今後新たなメリットが出て来る可能性があります。

この点に関しては、「「『民泊サービス』のあり方に関する検討会最終報告書」まとめ│制度の枠組み」で詳しく説明しています。

行政書士法人シグマでは、合法民泊のための土地探し(不動産仲介会社の紹介)から、建物の設計・施工(一級建築士の紹介)、保健所への許可申請まで対応しておりますので、「都市型民宿」に興味をお持ちの方はぜひ一度ご相談ください。

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