大田区の外国人滞在施設経営事業特定認定手続き代行、簡易宿所申請手続き代行

よくあるご質問

 

このページでは、当法人に寄せられる質問やご相談の中から、よくあるものをまとめています。

そもそも民泊ってなに?

「民泊」という言葉はけっこう色々な意味で使われていますが、「自宅の一部や空き別荘、マンションの空き室などを活用して宿泊サービスを提供するもの」という定義が一般的です。

現在では、「住宅や事務所を転用して、旅館業許可や特区民泊認定を受けて施設経営をする」というような意味で使われることが多いように感じます。

マンションの一室でも民泊はできる?

マンションの一室で旅館業の許可を取得して民泊ビジネスを開始するのは非常に困難です。マンションの一室で民泊ビジネスをしたいときに、現在のところ現実的な選択肢は、大田区、大阪府、大阪市で実施されている特区民泊です。

旅館業許可を取得するためには一定の基準を満たしている必要があり、この基準は大きく「建築」「消防」「保健所」の三つに分けられますが、マンションの一室では基準を充たすための工事をすることが難しいため、全ての基準をクリアするのは現実的には不可能と言って差し支えないレベルです。

実際、当法人で平成28年12月初旬に調査したところ、東京23区においてマンションの一室で旅館業の許可を取得しているケースはありませんでした。

※平成29年2月追記。

北区のマンション1室で許可が下りたという情報がありました。これは他の区でも同様にマンション1室での許可取得ができるということにはなりませんが、少なくとも北区であれば可能性はあるということになりそうです。

みんなマンションの一室で民泊をしていると聞くけど?

マンションの一室で民泊をしているのは、そのほとんどが許可を取得しないで営業している「違法民泊」です(大田区の特区民泊を除く)。

旅館業許可や特区民泊認定を取得しないで民泊ビジネスをすれば当然に「無許可営業」となります。

摘発されれば、6ヶ月以下の懲役または3万円以下の罰金が科せられることとなりますが、違法民泊の数が多すぎて取り締まりが追いついていないのが現状です。

しかし、罰則の強化が検討されていますし、最近では京都を中心に違法民泊の取り締まりが強化されており、今後は関東でも摘発される事例が多くなるかもしれません。

一戸建て住宅で民泊を始められる?

一戸建て住宅で民泊ビジネスを始める場合でも、マンションの一室と同様に「建築」「消防」「保健所」の基準を充たす必要があります。しかし、マンションの一室に比べて一戸建て住宅まるごとのほうが手を加えやすいため、マンションの一室よりも旅館業の許可を取得しやすいです。

ただし、古民家を改装して民泊施設にしたい、といった場合において、古い建物だと建物の検査済証がないことが多く、その場合には、特区民泊認定であればともかく、旅館業許可取得は難しいと言えます。(検査済証については「Q.検査済証とはなんですか?」参照のこと。)

どんな物件だと民泊を始めやすい?

一概にはいえませんが、建物の改修のし易さや改修の自由度により左右されます。

  1. 更地に民泊に適した建物を一から建てる
  2. もともと旅館業の許可を受けていた建物で始める
  3. ビル(またはマンション)一棟を丸ごとリノベーションして始める
  4. ビルの1フロアをリノベーションして始める
  5. 一軒家で始める
  6. マンションの一室で始める

上記の順で旅館業の許可が取得しやすいです。

2.については、もともと旅館業をしていた建物だから工事など要らないのでは?と思われるかもしれませんが、数十年前に許可を取ったような施設だと、現在と設備要件が異なっていたりすることがありますし、旅館業の許可を取得した後にオーナーさんが勝手に中の構造を変えてしまった、というようなこともよくあります。

そのようなケースでは改修が必要になってくることもあります。

旅館業許可取得の可能性がどのくらいあるかを判別できる簡易チェックシートを用意しましたので、ご活用ください。

旅館業許可簡易チェックシート(PDF:126KB)

検査済証ってなに?

検査済証とは、その「建築物及びその敷地」が「建築基準関連規定に適合している」ことを証明する書類です。工事途中の中間検査や工事完了時の完了検査においてその工事が建築基準法に適合しているかどうかを検査し、合格した場合に発行されます。

本来、建築主は工事完了後に完了検査をし、検査済証の交付を受けなければなりませんが、今よりも法律の運用が緩かった昔に建てられた建物の中には、検査済証の交付を受けていない建物が多数存在しています(最近の建物はほとんどが完了検査を受けて検査済証を取得しているようです)。

この検査済証の有無が、建物の用途変更の可否に大きな影響を及ぼします。

用途変更って?しなければいけないの?

既存の建物、例えばアパートやマンションをホテル・旅館・簡易宿所として使用するには、原則として用途変更をしなければなりません(用途を変更する面積が100平米を超えなければ変更手続きは不要)。

そして、用途変更(用途変更の確認申請)をするには、その建築物が適法に建てられたことを証明する「検査済証」が必要となりますので、古い建物を転用されたいとお考えの方は、まず「検査済証」があるかどうかご確認ください。

※厳密に言えば検査済証がなくても用途変更が可能な場合もありますが、多くの場合では数百万円以上のコストがかかります。この場合には、これに加えて用途を変更するための工事も必要となるため、コストが大きくなりやすいです。

用途変更が不要な建物だから、工事しなくても大丈夫?

いいえ。そんなことはありません。

建築基準法や消防法などが「ホテル・旅館等」に対して求めている基準を充たす必要があります。そのためには改修工事が必要となることがほとんどです。

用途変更が不要というのは、「用途変更の確認申請」という行政庁への手続きが省略できるというだけのことで、基準をクリアしなくてもよいということではありません。

許可を取得するのに大体どれぐらいの費用がかかる?

これについてはケースバイケースと言わざるを得ません。というのは、旅館業の許可取得のための費用は、様々な要素によって変動し、ケースごとに千差万別だからです。

例を挙げれば、建物の大きさ、構造、検査済証の有無、古さ、工事が必要な個所などにより、それこそ数百万円~建て直さなければ許可が取れないというくらいまでの幅があります。

この点、当法人が行っている「旅館業許可取得のための事前簡易調査」を実施すればある程度、費用の目安をつけることができます。

許可を取得する際の流れは?

当法人にて旅館業許可申請のお手伝いをする際の流れは以下のとおりです。

  1. 簡易事前調査(新築の場合には原則不要)
  2. 設計、関係役所との最終調整
  3. 施工
  4. 用途変更申請(必要な場合のみ)
  5. 保健所への許可申請

要する期間は物件ごとによって異なりますが、概ね3ヶ月~1年程度です。

近くに学校や幼稚園があると許可を取るのが難しいと聞いたけど本当?

自治体によっては、旅館業の許可申請がされた際に周囲にある学校や幼稚園(を管轄する教育委員会)に対して、「〇〇に宿泊施設が出来るが何か意見はあるか」と照会します。

学校側からの回答に法的な拘束力はなく、あくまで意見として保健所も聞くだけなので、必要以上に気にすることはありません。(少なくとも、周囲に学校が存在するからという理由で旅館業の許可が下りなかったケースは聞いたことがありません。)

管理者は常駐していないとダメ?

原則として、東京23区であればホテル、旅館、簡易宿所とも、その宿泊施設内に玄関帳場(=フロント)を設置し、さらに従業員を常駐させていなければならないとされています。

この部分がマンションの一室や一軒家を改装して許可を取得する場合の大きな障害となります。

自治体によっては、同じ建物内に常駐していなくても、敷地内に管理者が常駐できる建物があればOKというところもあるようです。

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